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北京楼市：这个丰台的稀缺小区也仅仅是大盘水平！每日观察

2023-06-01 20:01:34来源：京爷说房

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

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以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

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1、提问：京爷您好，我们一家4口，两个孩子，前后脚都要上一师附小了，打算把潘家园的老破小卖掉，换到附近买一个700w多点最好别超过800的，兼顾居住和升值，请问在丰台蒲黄榆刘家窑还是东城景泰附近？有没有什么好的选择？之前看您说方庄附近的房子芳群紫芳园等等没有升值空间了，是不是不用考虑了。

回答：你好，同等情况下自然是选择东城强一些，丰台蒲黄榆刘家窑属于典型的丰台板块，表现相对平稳，不突出。你可以看看东城的华龙美晟，或者中海紫御公馆小两居；当然丰台有个稀缺小区珠江骏景也可以考虑一下的。方庄附近的房子芳群紫芳园，属于流动性还可以，但天花板是大盘水平，并不算特别突出。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

2、提问：京爷您好！和队友分别中关村国贸上班，sfsd首付350-400，主要考虑通勤/楼龄/两居或可改两居的大一居，学区不太考虑（主要是觉得很难兼顾），目前几个想法：

1.海淀：定慧福里北区/永金里之类的

2.丰台：丰台镇-七里庄-丽泽桥一线有不少大两居甚至三居可以选择，青塔片区靠近未来11号线的看着也不错。或者新房：小屯路地块/北京城建龙樾天元

3.朝阳：10号线沿线，亚奥阳光/芍药居北里之类的

请问京爷比较推荐哪个？有没有什么补充建议？这里面如有不太靠谱的欢迎拍砖

回答：你好，以下是我对这些选择的理解：① 选择海淀至少升值性有保证，我认为你还可以是重点考虑的，而且还可以看看一些公房，还能买个三居什么的。比如知春路52号院、知春路56号院、北影小区、塔院小区等；② 丰台这边的优点是能住得新一些，但对于你们来说似乎都有些远。三环新城、万年花城可能是个选择；③ 亚奥阳光不方便，而芍药居北里居住体验太差。新房北熙区，或许也是个选择。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

3、提问：京爷好！孩子明年入小学，大概率进奋斗小学，现住二环外。想咨询下，宣武门西大街房子是否值得入手，房龄会不会太老？

回答：你好，我认为还是可以考虑的，毕竟西城依旧还有教育，短期升值性问题不大，不过建议持有时间在七八年内，如果太久，可能爆发性没那么好了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

4、提问：京爷您好，年轻人买房预算有限。三环里老破小通勤30分钟，郊区远大新通勤60分钟往上。您有什么好的建议吗？

回答：你好，不知道您的具体预算和需求，所以只能给您说说逻辑。三环里老破小优点是地段好，上班方便，缺点是老旧、居住体验可能会一般，这类房子的选择方法是环境和管理，尽量考虑学区；郊区远大新的优点是大、新，居住体验好，缺点是远，选择逻辑是地铁和板块，其中板块尽量是产业或者产业外溢板块。是选择三环里老破小还是郊区远大新，得根据具体情况来，一般而言没有学区的老破小，长远可能会弱于郊区远大新，但具体情况还是得具体分析。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《这些二手房跑赢大盘》

5、提问：京爷，你好，未来有哪些新盘值得考虑呢？未来会新开的那种。

回答：你好，新盘不是太多，除了已经开了的项目，你可以关注：① 永丰南 ② 朱辛庄 ③ 京东总部旁新地块 ④ 朝阳黄渠附近新盘。以上升值性至少能保证不低于大盘。全北京的新盘，我们都有团购价，需要的可以加我参加团购。

6、提问：京爷好，换房500w左右，主要是离老人、孩子近点，方便照顾老人，也方便给接孙子。老人在右安门，孩子在广安门，想要换一个2居室，小区周边生活便利，有地铁方便出行。您有什么小区推荐吗，感谢！

回答：您好，不知道您是总价500万还是说首付500万。如果是总价500万的话，只能买丰台这边了，你就直接考虑开阳里吧，流动性还行，也能略微保值。如果是首付500万，倒是可以考虑西城公房小两居，看看马连道x里这样的公房。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

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